📌 2022타경57302｜서울 강동구 고덕동 아남아파트 경매사건 분석
2022타경57302 서울 강동구 고덕동 아남아파트가 경매로 나왔습니다.
5호선 고덕역 도보권에 위치해 있으며, 실거주 수요가 꾸준한 구축 아파트입니다.
권리관계가 깔끔하고 임차인도 없어 명도 부담 없이 접근할 수 있는 안정적인 물건입니다.
이번 글에서는 권리관계, 점유현황, 시세 흐름, 낙찰가 예측까지 자세히 살펴보겠습니다.
📌 1. 경매사건 개요
- 사건번호: 2022타경57302
- 소재지: 서울 강동구 고덕동 486, 아남아파트 5동 1703호
- 전용면적: 84.91㎡ (약 25.7평)
- 대지권: 32.025㎡
- 감정가: 1,170,000,000원
- 최저매각가격: 936,000,000원 (8차)
- 입찰기일: 2025.04.28
- 매각 방식: 토지·건물 일괄매각 (임의경매)
- 채권자: 김OO
- 채무자: 이OO
- 임차인: 없음 (소유자 가족 점유)
📌 2. 등기부 권리 분석 (날짜순, 통합등기부 기준)
일자 권리종류 권리자 채권금액 구분
일자 권리종류 권리자 채권금액 구분
| 2002-08-30 | 소유권이전 | 이OO | - | 갑구 |
| 2007-07-25 | 근저당권설정 | 국민은행(명일동지점) | 224,510,000원 | 을구 (말소기준등기) |
| 2021-12-23 | 근저당권설정 | 나눔파트너스대부(주) | 112,000,000원 | 을구 |
| 2022-01-03 | 근저당권설정 | 나눔파트너스대부(주) | 1,008,000,000원 | 을구 |
| 2022-08-10 | 압류 | 성동세무서장 | - | 갑구 |
| 2022-09-23 | 가압류 | 신한카드(주) | 15,965,987원 | 갑구 |
| 2022-11-23 | 임의경매개시결정 | 나눔파트너스대부(주) | 83,957,918원 | 갑구 |
📌 말소기준등기는 김OO 근저당권(2007.07.25)
📌 이후 설정된 권리는 낙찰로 모두 소멸 예정
📌 임차인 없음, 소유자 가족 점유 → 인도명령 가능
📌 3. 점유현황
- 점유자: 소유자 배우자 이OO
- 임차인 없음 (전입세대 일치)
- 관리비 체납: 약 150만 원 (5개월)
- 명도: 인도명령 가능, 명도 수월 예상
📌 4. 핵심 리스크 및 분석 포인트
✅ 무임차, 명도 리스크 없음
✅ 권리관계 깔끔
❗ 관리비 체납 소액 인수 가능성 존재
📌 8회차 입찰로 최저가 할인 폭 매우 큼
📌 5. 종합분석
- 실거주 및 투자 모두 적합
- 5호선 고덕역 도보권 프리미엄 보유
- 강동구 내 구축 아파트로 안정적 수요
- 관리비 소액 체납 외 추가 리스크 없음
📌 6. 최근 실거래가 및 시세분석 (전용 84.91㎡ 기준)
거래월 실거래가(만원) 비고
| 2025.03 | 1,010,000 | 고덕아남 동일 평형 |
| 2024.11 | 990,000 | |
| 2024.09 | 1,030,000 |
📌 최근 시세 평균: 1,010,000,000원 ±
📌 공시가격: 647,000,000원
📌 7. 예상낙찰가
항목 금액
| 감정가 | 1,170,000,000원 |
| 최저가 (8회) | 936,000,000원 |
| 예상 낙찰가 | 950,000,000 ~ 980,000,000원 |
- 실거주자: 9.8억 이하 입찰 권장
- 투자자: 9.5억 이하 접근 추천
📌 8. 단지 비교 분석
단지명 준공 세대수 실거래가 비고
| 고덕아남아파트 | 1996 | 807세대 | 9.9~10.3억 | 본건 |
| 고덕주공5단지 | 1986 | 1,020세대 | 9.5~10.0억 | 인근 단지 |
| 명일우성2차아파트 | 1997 | 660세대 | 9.8~10.2억 | 경쟁 단지 |
📌 고덕역 도보권 구축단지, 꾸준한 수요
📌 9. 학군 정보
학교급 학교명 및 거리
| 초등학교 | 명덕초등학교 (도보 약 2분, 약 120m) |
| 중학교 | 배재중학교 (도보 약 5분, 약 380m) |
| 고등학교 | 배재고등학교 (도보 약 6분, 약 450m) |
📌 도보 통학 가능한 강동구 핵심 학군
✅ 최종 결론 요약
구분 내용
| 채권자 | 김OO |
| 권리관계 | 무임차, 인도명령 가능 |
| 명도 리스크 | 없음 |
| 관리비 체납 | 약 150만 원 소액 존재 |
| 예상 낙찰가 범위 | 9.5억 ~ 9.8억 |
| 입찰자 전략 | 실거주 9.8억 이하, 투자 9.5억 이하 추천 |
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