🏢 2024타경77305 | 화성시 반월동 반달마을 두산위브 25평형 경매 분석
화성시 중심 주거지로 성장 중인 반월동, 실거주 수요가 꾸준한 두산위브 아파트가 경매로 나왔습니다!
본 물건은 지역난방에 대형 커뮤니티를 갖춘 대단지 아파트로, 실거주·투자 모두 고려할 수 있는 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.
다만, NPL(부실채권 기반) 경매인 만큼 권리관계와 낙찰가 전략에 주의가 필요합니다.❗
지금부터 꼼꼼히 분석해드리겠습니다. 📌
📌 1. 경매사건 개요
- 사건번호: 2024타경77305
- 소재지: 경기 화성시 영통로50번길 27, 109동 4층 401호 (반월동, 반달마을두산위브아파트)
- 전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)
- 대지권: 58.86㎡ (약 17.81평)
- 감정가: 500,000,000원
- 1차 입찰일: 2025.04.25 (유찰)
- 2차 입찰일: 2025.06.02 (최저가 350,000,000원)
- 매각 방식: 토지·건물 일괄매각 (임의경매/NPL)
- 채권자: 한국주택금융공사 외 1명
- 채무자: 최OO 외 1명
📜 2. 등기부 권리 분석 (날짜순)
일자 권리종류 권리자 채권금액 구분
| 2007-10-15 | 소유권이전(매매) | 최OO | - | 갑구 (3) |
| 2016-06-08 | 근저당권설정 | 한국주택금융공사 | 240,000,000원 | 을구 (4) 말소기준등기 |
| 2020-09-10 | 근저당권설정 | 에스비아이저축은행 | 72,000,000원 | 을구 (6) |
| 2022-01-25 | 근저당권설정 | 에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 을구 (7) |
| 2022-08-25 | 근저당권설정 | 에스비아이저축은행 | 115,200,000원 | 을구 (8) |
| 2024-07-02 | 임의경매개시결정 | 한국주택금융공사 | 180,235,232원 | 갑구 (4) |
✅ 말소기준등기: 2016-06-08 한국주택금융공사 근저당권
✅ 이후 설정된 모든 근저당권, 임의경매권 등은 낙찰 시 소멸 예정
🧍 3. 점유현황
- 점유자: 소유자 최OO 본인 점유
- 임차인: 없음 (전입세대 확인 결과)
- 관리비 체납: 없음 (2025.04.07 조사 기준)
- 명도상황: 소유자 본인 점유로 명도수월 예상
⚠️ 4. 핵심 리스크 및 분석 포인트
✅ 무임차, 소유자 단독 점유 → 명도 리스크 없음
✅ 관리비 체납 없음 → 추가 부담 없음
✅ 2007년 준공 대단지 아파트, 커뮤니티 시설 우수
✅ 84㎡ 국민평형 → 실수요 강세
❗ NPL 물건 특성: 소송, 별도 배당이슈 등은 사전 확인 필요
❗ 2건 동시경매(타사채권) 존재 → 권리관계 복합성 여부 확인 필요
📚 5. 종합분석
- 권리구조 깔끔 (말소기준등기 이후 권리 소멸)
- 명도부담 없음, 소송 위험도 없음
- 실거주, 임대, 투자 모두 적합
- 다만, NPL 매물 특성상 '현재 상태' 기준 인수 주의 필요
📊 6. 최근 실거래가 및 시세분석 (전용 84㎡ 기준)
거래월 최저가(만원) 평균가(만원) 최고가(만원) 거래건수
| 2025.03 | 44,000 | 46,333 | 48,000 | 3건 |
📌 최근 시세 평균: 약 4.6억 ±
📌 감정가(5억)는 최근 시세 대비 소폭 고평가
🎯 7. 예상낙찰가
항목 금액
| 감정가 | 500,000,000원 |
| 현재 시세 | 약 460,000,000원 |
| 2차 최저매각가 | 350,000,000원 |
| 예상 낙찰가 범위 | 3.7억 ~ 4.0억 |
- 실거주자: 3.8억 ~ 4.0억
- 투자자: 3.7억 이하 접근 권장
🏘️ 8. 단지 비교 분석
단지명 준공년도 세대수 실거래가 구간 비고
| 반달마을 두산위브 | 2007 | 690세대 | 4.4억 ~ 4.8억 | 본건 |
| 병점푸르지오2단지 | 2008 | 1,272세대 | 4.3억 ~ 5.0억 | 인근 비교단지 |
| 병점롯데캐슬 | 2012 | 700세대 | 5.0억 ~ 5.5억 | 신축 비교 |
🏫 9. 학군 정보
학교급 학교명 및 거리
| 초등학교 | 율목초등학교 (도보 약 2분, 약 130m) |
| 중학교 | 동학중학교 (도보 약 9분, 약 840m) |
| 고등학교 | 병점고등학교 (차량 약 5분) |
📌 초·중학교 도보권 완비, 학군 경쟁력 양호
✅ 최종 결론 요약
- 채권자: 한국주택금융공사 외 1명
- 권리관계 명확, 무임차, 무체납
- NPL 매각 특성 고려한 보수적 입찰 필요
- 84㎡ 국민평형, 생활편의시설 및 학군 모두 우수
- 예상 낙찰가: 3.7억 ~ 4.0억
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