반갑습니다, 오늘 소개해드릴 경매물건은 동탄의 랜드마크 신축단지 중 하나인 ‘반정 아이파크캐슬 5단지’입니다.
화성 동탄의 성장세와 함께 신축 프리미엄까지 기대할 수 있는 이 아파트는 깔끔한 권리관계와 무임차 상태로 투자자·실거주자 모두에게 매력적인 조건을 갖췄습니다. ✅
하지만 1차 유찰로 2차는 감정가의 70% 수준까지 내려온 만큼, 시세와의 괴리를 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.❗
이제부터 상세한 권리분석과 입찰 전략을 안내해드리겠습니다. 📌
📌 1. 경매사건 개요
- 사건번호: 2024타경6860
- 소재지: 경기 화성시 동탄지성로469번길 60, 501동 1005호 (반정동, 반정 아이파크캐슬 5단지)
- 전용면적: 84.73㎡ (약 25.63평)
- 대지권: 57.43㎡ (약 17.37평)
- 감정가: 741,000,000원
- 1차 입찰일: 2025.04.28 (유찰)
- 2차 입찰일: 2025.06.05 (최저가 518,700,000원)
- 매각 방식: 토지·건물 일괄매각 (임의경매)
- 채권자: 유에스제십사차유동화전문 유한회사 (양도인: 신한은행)
- 채무자: 박OO
📜 2. 등기부 권리 분석 (날짜순)
일자 권리종류 권리자 채권금액 구분
| 2023-04-13 | 소유권이전 | 박OO | 592,814,000원 (매매) | 갑구 (2) |
| 2023-04-13 | 근저당권설정 | 한국주택금융공사 | 440,000,000원 | 을구 (1) 말소기준등기 |
| 2023-04-13 | 근저당권설정 | 신한은행 | 161,700,000원 | 을구 (2) |
| 2024-01-24 | 가압류 | KB국민카드(주) | 35,966,499원 | 갑구 (6) |
| 2024-03-27 | 가압류 | 서민금융진흥원 | 14,741,257원 | 갑구 (7) |
| 2024-06-21 | 임의경매개시결정 | 신한은행 | 153,101,967원 | 갑구 (8) |
✅ 말소기준등기: 2023.04.13 한국주택금융공사 근저당권
✅ 이후 권리는 모두 낙찰 시 소멸 예정
✅ 전입 임차인 없음, 낙찰자 인수 부담 無
🧍 3. 점유현황
- 점유자: 채무자 박OO (본인 점유)
- 임차인: 없음 (전입세대 열람 결과)
- 명도: 인도명령 가능성 높음
- 관리비 체납: 없음 (현황조사서 기준)
⚠️ 4. 핵심 리스크 및 분석 포인트
✅ 신축 아파트 (2022년 12월 준공)로 하자·시설 리스크 최소화
✅ 임차인 없음, 권리관계 명확
✅ 관리비 체납 없음
❗ 1차 유찰 → 보수적인 시세 추정 필요
❗ 실거래 대비 감정가 고평가 가능성
📚 5. 종합분석
- 신축단지, 무인수, 명도 용이
- 권리관계 상 낙찰 시 인수 부담 없음
- 실거주 또는 장기 보유 투자자에게 적합
- 최근 시세 흐름에 주의해 입찰가 설정 필요
📊 6. 최근 실거래가 및 시세분석 (전용 84.73㎡ 기준)
거래월 최저가(만원) 평균가(만원) 최고가(만원) 거래건수
| 2025.04 | 72,000 | 74,233 | 75,500 | 3건 |
| 2025.03 | 74,500 | 74,900 | 75,700 | 3건 |
| 2025.01 | 79,000 | 79,000 | 79,000 | 1건 |
| 2024.10 | 63,000 | 63,000 | 63,000 | 1건 |
📌 최근 평균 시세: 약 7.4억 ±
📌 실거래 기준 감정가보다 다소 고평가 우려 존재
🎯 7. 예상낙찰가
항목 금액
| 감정가 | 741,000,000원 |
| 실거래 시세 | 약 742,330,000원 |
| 2차 최저매각가 | 518,700,000원 |
| 예상 낙찰가 범위 | 6.2억 ~ 6.7억 |
- 실거주자: 6.5억 ~ 6.7억
- 투자자: 6.2억 이하 접근 권장
🏘️ 8. 단지 비교 분석
단지명 준공년도 세대수 실거래가 구간 비고
| 반정 아이파크캐슬5단지 | 2022 | 1,378세대 | 6.3억 ~ 7.9억 | 본건 |
| 동탄역 예미지 | 2022 | 1,042세대 | 6.2억 ~ 7.5억 | 인근 유사단지 |
| 동탄2 금호어울림 | 2020 | 1,206세대 | 6.0억 ~ 7.0억 | 유사 신축 단지 |
🏫 9. 학군 정보
학교급 학교명 및 거리
| 초등학교 | 글빛초등학교 (도보 약 3분, 약 250m) |
| 중학교 | 망포중학교 (도보 약 8분, 약 650m) |
| 고등학교 | 화홍고등학교 (도보 약 13분, 약 1.1km) |
📌 도보 통학권 학세권 입지 확보
✅ 최종 결론 요약
- 채권자: 유에스제십사차유동화전문 유한회사 (신한은행 양도)
- 권리관계 명확 + 무임차, 인도명령 가능
- 신축 프리미엄 + 도보 통학권 학세권
- 보수적 입찰 전략 권장, 시세 하향 안정세 고려
- 예상 낙찰가: 6.2억 ~ 6.7억
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