[송도 경매] 송도풍림아이원 84㎡｜실거주 학세권 경매 분석 (2024타경13953)

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🏢 2024타경13953 | 인천 송도동 송도풍림아이원아파트 84㎡ 경매 분석

송도 국제도시 중심에서 실거주와 투자 모두 주목할 만한 기회가 찾아왔습니다!
송도 1공구 입지에 자리한 ‘송도풍림아이원아파트’는 저렴한 감정가 대비, 교통·생활 인프라를 두루 갖춘 안정적인 주거지입니다. ✅
다만 임차인 점유 가능성과 일부 관리비 체납 이슈가 존재하여 신중한 권리 분석이 필수입니다.❗
지금부터 권리관계, 명도 리스크, 시세 흐름까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다. 📌

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📌 1. 경매사건 개요

• 사건번호: 2024타경13953
• 소재지: 인천 연수구 신송로82번길 6, 406동 1층 101호 (송도동, 송도풍림아이원아파트)
• 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)
• 대지권: 80.78㎡ (약 24.44평)
• 감정가: 515,000,000원
• 1차 입찰일: 2025.04.28 (유찰)
• 2차 입찰일: 2025.06.03 (최저가 360,500,000원)
• 매각 방식: 토지·건물 일괄매각 (임의경매)
• 채권자: 문OO
• 채무자: 이OO

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📜 2. 등기부 권리 분석 (날짜순)

일자 권리종류 권리자 채권금액 구분

2020-04-29	소유권이전(매매)	최OO	거래가액 354,000,000원	갑구 (4)
2020-04-29	근저당권설정	우리은행	286,200,000원	을구 (4) 말소기준등기
2021-12-17	근저당권설정	문OO	225,000,000원	을구 (5)
2023-08-18	근저당권설정	김병문 외 2명	180,000,000원	을구 (6)
2024-10-25	임의경매개시결정	문OO	200,991,780원	갑구 (7)

 

 

✅ 말소기준등기: 2020.04.29 우리은행 근저당권
✅ 이후 설정된 근저당권 및 임의경매는 낙찰로 모두 소멸 예정
✅ 선순위 임차인 여부는 점검 필요 (자세히 아래에서 설명)

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🧍 3. 점유현황

• 점유자: 최대연 (전입: 2020.10.19)
• 확정일자: 미상
• 배당요구: 없음
• 관리비 체납: 약 90만 원 (2개월 체납)
• 특이사항: 현장조사 시 폐문 부재로 임대차 관계 상세 파악 불가 → 대항력 여부 모호

📌 전입은 있으나 확정일자 및 배당요구 기록이 없는 점은 중요한 포인트입니다.
📌 대항력 여부 판단 시 "말소기준등기일(2020.04.29)" 이후 전입이라면 인수 우려 없으나, 확정일자 유무에 따라 리스크 존재 가능성.
📌 최종적으로 낙찰자 인수 가능성은 낮으나, 추가 점검(사실조회, 매각물건명세서 확인) 필요

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⚠️ 4. 핵심 리스크 및 분석 포인트

✅ 권리관계는 기본적으로 깔끔, 근저당권 중심
✅ 관리비 체납 소액 (약 90만원) 수준
✅ 캠퍼스타운역 인접, 실거주 수요 강세 지역
❗ 임차인 존재 가능성 → 인수 리스크 여부 법원 매각물건명세서 추가확인 필수
❗ 최저가 대비 시세 대비 약간 저평가된 상태이나, 송도권역 공급 물량 많음 주의

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📚 5. 종합분석

• 말소기준등기 이후 권리는 소멸하므로 인수 권리 없음 (단, 임차인 확정일자 여부 주의)
• 명도는 추가 협의 또는 인도명령 가능성
• 신송초, 신송중, 신송고 등 송도 1공구 학군 인접
• 생활편의시설 풍부 (신세계백화점, 이마트 등)

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📊 6. 최근 실거래가 및 시세분석 (전용 84㎡ 기준)

거래월 최저가(만원) 평균가(만원) 최고가(만원) 거래건수

2025.04	59,800	59,800	59,800	1건
2025.03	52,500	54,100	56,500	5건
2025.02	58,000	58,000	58,000	1건

📌 최근 시세 평균: 약 5.5억 ±
📌 감정가(5.15억)는 최근 시세 대비 약간 저렴

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🎯 7. 예상낙찰가

항목 금액

감정가	515,000,000원
실거래 시세	약 550,000,000원
2차 최저매각가	360,500,000원
예상 낙찰가 범위	4.1억 ~ 4.5억

• 실거주자: 4.3억 ~ 4.5억
• 투자자: 4.1억 이하 접근 권장

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🏘️ 8. 단지 비교 분석

단지명 준공년도 세대수 실거래가 구간 비고

송도풍림아이원아파트	2005	504세대	5.3억 ~ 5.8억	본건
송도더샵센트럴시티	2017	3,420세대	8.5억 ~ 9.5억	인근 신축 대단지
송도더샵그린워크2단지	2011	1,356세대	6.5억 ~ 7.0억	준신축 인근

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🏫 9. 학군 정보

학교급 학교명 및 거리

초등학교	신송초등학교 (도보 약 5분, 약 300m)
중학교	신송중학교 (도보 약 5분, 약 400m)
고등학교	신송고등학교 (도보 약 8분, 약 600m)

📌 완성형 학세권 단지 입지 확보

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✅ 최종 결론 요약

• 채권자: 문OO
• 권리관계는 기본적 무인수 구조, 임차인 대항력 여부 재확인 필수
• 생활편의·교통·학군 모두 양호
• 낙찰가 보수적 접근 필요
• 예상 낙찰가: 4.1억 ~ 4.5억

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