조합원 분양가 산정 기준 완벽 정리 (2025년 기준)

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조합원 분양가 산정 기준 완벽 정리 (2025년 기준)

“내가 받을 새 아파트는 얼마?” 조합원 분양가의 모든 것

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조합원 분양가란? 새 아파트 가격의 시작점

“조합원 분양가는 정비사업의 핵심 수익 계산 기준입니다.”

조합원 분양가는 재건축·재개발 사업에서
기존 주택을 제공한 조합원에게 새 아파트를 공급할 때
얼마를 부담해야 하는지를 산정하는 기준 가격입니다.

이는 일반분양가와는 달리

• 사업 원가
• 종전자산 평가액
• 기부채납 부담
• 건축비
  등이 반영된 정산 개념의 가격입니다.

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산정 공식: 조합원 분양가 계산 구조는 이렇게 정리됩니다

조합원 분양가 = 총 사업비 ÷ 전체 분양 세대 수 × 조합원 공급 면적 비율

여기서 총 사업비는 다음을 포함합니다:

• 건축비 (평균 3.3㎡당 700~900만원 이상)
• 이주비 + 대여이자
• 조합 운영비, 인허가비, 설계비
• 공공기여금, 기부채납 등 부담금
• 세금 및 금융비용 (이자, PF대출 등)

그리고 조합원 분양가는 일반분양가보다 약 20~40% 저렴한 것이 일반적입니다.

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[표] 조합원 분양가 vs 일반분양가 비교 (예시: 강남권 단지 기준)

항목 조합원 분양가 일반분양가

평당 단가(3.3㎡)	약 4,500만 원	약 7,500만 원
기준 면적	84㎡ (25평형 기준)	84㎡ (25평형 기준)
분양 총액	약 11억 2,500만 원	약 18억 7,500만 원
할인율	-	조합원 분양가 대비 약 40%↑

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분양가 산정에 영향을 미치는 변수들

1. 기존 주택 면적 (종전자산 가치)
   • 면적 클수록 유리하지만, 평형 선택 제한 가능
2. 선택 평형
   • 기존보다 큰 평형을 신청하면 추가 분담금 발생
   • 예: 18평 기존 → 25평 신청 시 평형 증가분 계산
3. 사업비 증감 여부
   • 조합 운영 중 추가 비용 발생 시,
     최종 분양가도 조정 가능
4. 초과이익환수제 적용 여부
   • 환수금이 크면, 조합원 분양가가 더 올라감

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실제 사례: 개포주공1단지 조합원 분양가 산정 사례 (2024년 기준)

• 기존: 49㎡ 구형 아파트 소유
• 신청: 84㎡ 신축 평형 선택
• 분담금 총액: 약 8억 5천만 원
  (건축비 + 이주비 + 금융비 + 평형 증가 부담금 포함)

평형 상승 선택 시, 분양가 부담은 크게 증가하므로
조합원 분양 신청 전에 반드시 재정 계획을 세워야 합니다.

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Q&A: 조합원 분양가 관련 가장 많이 묻는 질문

Q1. “조합원 분양가는 고정인가요?”
→ 아닙니다. 사업비 증가, 이주 지연, 공사비 상승 등으로
분양가는 유동적으로 조정될 수 있습니다.

Q2. “작은 평형 선택하면 분담금 줄어드나요?”
→ 일반적으로 줄어듭니다.
다만 건축비는 고정 단가 기준이므로 큰 차이는 아닐 수 있습니다.

Q3. “분양가가 너무 비싸면 일반분양보다 손해 아닌가요?”
→ 사업에 따라 그럴 수 있으나,
조합원은 보유 지분에 따른 ‘프리미엄’이 존재하므로
전체 수익성은 일반분양보다 유리한 구조입니다.

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투자자 주의사항: 조합원 분양가와 분담금 구분해야!

• 조합원 분양가는 신축 아파트 공급 기준 가격
• 분담금은 종전자산과 비교해 발생한 추가부담액

예를 들어,

• 기존 주택 평가액이 6억 원
• 분양가가 11억 원이면
  → 분담금은 5억 원 + 이자 및 추가 부담금 포함됩니다.

"조합원 분양가는 곧 투자금 총액이 아니며,
추가 분담금까지 반드시 따져야 합니다."

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결론: 조합원 분양가는 ‘투자 수익률’의 기준점

• 분양가 산정은 조합 내부의 ‘총회 승인’과
  시공사 계약, 사업비 조정에 따라 달라집니다.
• 평형 선택, 초과이익환수, 금융비용 등을
  모두 포함한 ‘실질 분담금’ 분석이 중요

“단순히 조합원이라고 해도 무조건 유리한 건 아닙니다.
철저한 분양가 구조 분석 없이는 손실도 발생할 수 있습니다.”

 

 

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