조합설립 인가 절차 완벽 정리: 재건축의 본게임, 이렇게 시작된다

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조합설립 인가 절차 완벽 정리: 재건축의 본게임, 이렇게 시작된다

“조합 설립이 곧 사업의 시작입니다.” 인가까지의 전 과정 공개

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조합설립 인가란? 정비사업의 ‘공식 시동’ 단계

"조합설립 인가는 말 그대로 법적으로 인정받은 주민 대표 조직의 시작입니다."

재건축 사업에서 조합은

• 재건축 진행 총괄
• 시공사 선정
• 설계안 결정
• 분양 계획 수립
  등을 담당하는 주체로,
  이 조합이 **공적으로 활동하기 위한 인허가 절차가 바로 ‘조합설립 인가’**입니다.

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조합설립 인가 절차, 단계별로 보기

1. 추진위원회 승인
→ 지자체(구청)로부터 승인 받아야 함

2. 조합설립 동의서 확보
→ 토지등소유자의 75% 이상 동의 필요
→ 면적 기준 50% 이상도 충족해야 함

3. 창립총회 개최
→ 조합 규약 제정 및 임원 선출

4. 인가 신청
→ 주민 동의서, 정관, 회의록, 사업개요서 등 제출

5. 인가 통보 (구청장)
→ 법적 요건 충족 시 30일 내 인가 완료

"이 과정을 통과하면 공식 조합으로서의 모든 권한이 부여됩니다."

 

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[표] 조합설립 인가 요건 요약 (2025년 기준)

구분 내용 비고

동의율 기준	소유자 75% + 면적 50% 이상	전체 토지등소유자 기준
창립총회 필요성	반드시 개최, 정관/임원/규약 확정 필요	주민설명회 병행 시 유리함
제출 서류	동의서, 정관, 회의록, 토지·건물 등기부 등	법적 형식 엄격히 준수해야 함
인가 권한 주체	관할 자치구청장	서울시 산하 구청이 대부분 처리

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실제 사례 분석: 송파구 잠실주공5단지 조합설립 인가 흐름

• 2021년: 추진위 승인
• 2022년 초: 동의율 75% 확보
• 2022년 하반기: 창립총회 개최 → 일부 조합원 갈등으로 1차 무산
• 2023년 3월: 총회 재개최, 정관 재승인
• 2023년 4월: 조합설립 인가 최종 통과

"조합설립 인가는 동의율뿐만 아니라
내부 갈등 관리, 서류의 완성도, 회의 절차의 적법성까지 좌우됩니다."

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조합설립 전후, 투자 시기별 리스크 비교

시점 리스크 요인 수익 기대

추진위 이전	안전진단 미통과, 정비구역 해제 가능성	저가 진입 가능, 고수익 구조
추진위~조합 설립	동의율 미달, 총회 무산	분양권 확보 기대, 분담금 저렴
조합 설립 이후	사업 지연, 시공사 선정 갈등	비교적 안정적, 실수요 접근 많음

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Q&A: 조합설립 인가에 대해 자주 묻는 질문

Q1. “조합설립 동의율 기준이 너무 높지 않나요?”
→ 이유는 공익성과 토지소유권 침해 방지 때문입니다.
그래서 75% 이상이 되어야 사업 강제 진행이 가능해집니다.

Q2. “동의서 조작이나 위임장은 어떻게 검증하나요?”
→ 지자체는 실명 대조와 전화 확인 등으로
정밀 검증 절차를 의무화하고 있습니다.

Q3. “조합설립 인가 후 취소도 가능한가요?”
→ 매우 제한적입니다.
법적 하자나 소송이 인정되는 경우에만 가능합니다.

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투자자 관점에서 본 조합설립 인가의 의미

• 조합설립 인가 전: 진입가 낮고 리스크 높음
• 조합설립 인가 직후: 프리미엄 반영 시작 구간
• 사업 안정성과 수익률의 균형 구간이 바로 이 시점입니다

"조합설립 인가 직후는
안정성과 수익률을 동시에 잡을 수 있는 핵심 타이밍입니다."

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결론: 조합설립 인가, 투자와 사업의 분기점

• 재건축 사업의 ‘공식 시작’은 조합설립 인가부터
• 철저한 동의율 확보 + 합법적 총회 절차 필요
• 인가 이후에는 시공사 선정, 사업시행인가 등
  속도와 수익을 좌우하는 실질 사업 단계로 진입

“투자자든 실수요자든, 조합설립 인가 시점을 반드시 짚고 가야 합니다.
왜냐하면, 이 시점부터 모든 게 본격화되기 때문입니다.”

 

 

 

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