🏢 2024타경60014 | 서대문구 남가좌동 디엠씨에코자이 72㎡ 경매 물건 분석
서울 서북권 대표 주거지, 남가좌동에서 디엠씨에코자이 아파트가 경매로 나왔습니다!
신축급 단지에 서울 시내 접근성이 뛰어난 입지를 갖춘 이 물건은 실거주·투자 모두 매력적입니다. ✅
권리관계가 비교적 깔끔한 편이나, 강제경매 특성상 세심한 권리분석과 보수적 접근이 필요한 점 ❗
이번 글에서 권리관계부터 입찰전략, 주변 시세까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다. 📌
📌 1. 경매사건 개요
- 사건번호: 2024타경60014
- 소재지: 서울 서대문구 거북골로 84, 106동 10층 1004호 (남가좌동, 디엠씨에코자이)
- 전용면적: 72.85㎡ (약 22.04평)
- 대지권: 38.834㎡ (약 11.75평)
- 감정가: 1,153,000,000원
- 1차 입찰일: 2025.04.22 (유찰)
- 2차 입찰일: 2025.05.27 (최저가 922,400,000원)
- 매각 방식: 토지·건물 일괄매각 (강제경매)
- 채권자: (주)섹타나인
- 채무자: 강OO, 이OO
📜 2. 등기부 권리 분석 (날짜순)
일자 권리종류 권리자 채권금액 구분
| 2024-07-16 | 소유권이전(권리이전명령) | 강OO, 이OO (1/2 지분 각) | - | 갑구 (2) |
| 2024-09-02 | 강제경매개시결정 | (주)섹타나인 | 2,587,366,875원 | 갑구 (3) 말소기준등기 |
✅ 말소기준등기: 2024.09.02 강제경매개시결정
✅ 선순위 근저당권 없음, 소유자 외 추가 권리 없음
✅ 강제경매로 인한 압류효과로 채권자가 매각대금에서 우선변제받을 예정
✅ 임차인 없음, 소유자 본인 점유 확인
🧍 3. 점유현황
- 점유자: 소유자 강OO, 이OO (본인 점유)
- 임차인: 없음 (전입세대 열람 결과)
- 명도: 인도명령 가능성 높음 (강제경매는 자동인도명령 불가 → 별도 신청 필요)
- 관리비 체납: 없음 (현황조사서 기준)
⚠️ 4. 핵심 리스크 및 분석 포인트
✅ 소유자 본인 점유, 임차인 부재로 명도 리스크 낮음
✅ 최근 준공(2019년) 아파트 → 하자 리스크 낮음
✅ 관리비 체납 없음 → 추가 비용 부담 적음
❗ 강제경매 → 인도명령 별도 신청 필요
❗ 감정가와 실거래 시세 간 괴리 존재 (약간 고평가)
📚 5. 종합분석
- 권리관계 매우 명확, 인수할 권리 없음
- 신축급 아파트 + 입지 우수 (DMC 생활권)
- 강제경매 특성상, 낙찰 후 '명도 협상 및 소송' 가능성까지 대비해야 함
- 실거주자에게 특히 추천되며, 투자자는 보수적 입찰 전략 필요
📊 6. 최근 실거래가 및 시세분석 (전용 72㎡ 기준)
거래월 최저가(만원) 평균가(만원) 최고가(만원) 거래건수
| 2025.02 | 113,000 | 113,667 | 114,000 | 3건 |
| 2024.08 | 119,500 | 119,500 | 119,500 | 1건 |
| 2024.07 | 112,300 | 113,750 | 114,700 | 4건 |
| 2024.03 | 105,500 | 105,500 | 105,500 | 1건 |
📌 최근 평균 시세: 약 11.3억 ±
📌 감정가(11.53억) 대비 실거래가 소폭 낮음
🎯 7. 예상낙찰가
항목 금액
| 감정가 | 1,153,000,000원 |
| 실거래 시세 | 약 1,130,000,000원 |
| 2차 최저매각가 | 922,400,000원 |
| 예상 낙찰가 범위 | 10.0억 ~ 10.5억 |
- 실거주자: 10.3억 ~ 10.5억
- 투자자: 10.0억 이하 접근 권장
🏘️ 8. 단지 비교 분석
단지명 준공년도 세대수 실거래가 구간 비고
| 디엠씨에코자이 | 2019 | 1,047세대 | 10.5억 ~ 11.5억 | 본건 |
| DMC파크뷰자이 | 2012 | 1,123세대 | 8.5억 ~ 9.2억 | 인근 준신축 |
| 상암월드컵파크10단지 | 2014 | 1,154세대 | 8.8억 ~ 9.5억 | 비교단지 |
🏫 9. 학군 정보
학교급 학교명 및 거리
| 초등학교 | 연가초등학교 (도보 약 2분, 약 187m) |
| 중학교 | 연희중학교 (도보 약 2분, 약 106m) |
| 고등학교 | 명지고등학교 (도보 약 10분, 약 800m) |
📌 도보권 통학 가능한 최상급 학세권 입지
✅ 최종 결론 요약
- 채권자: (주)섹타나인
- 명확한 권리관계 + 무임차 상태, 소유자 본인 점유
- 2019년 준공 신축급 단지, 학세권 프리미엄
- 강제경매 특성상 보수적 접근 필요
- 예상 낙찰가: 10.0억 ~ 10.5억
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